При подписании договора купли-продажи покупатель дает продавцу определенную сумму денег: иммобилизационное пособие. Но может ли продавец сразу распорядиться этими деньгами? А что будет, если продажа не состоится?
Обещание продажи и возмещения иммобилизации
Одностороннее обещание продать - это предварительный договор, по которому продавец недвижимости (заемщик) предоставляет покупателю (выгодоприобретателю) право приобретать или не приобретать недвижимость в течение определенного периода времени. В течение этого периода продавец уже не может выставлять свою недвижимость на продажу. В обмен на эту исключительность он получает денежную сумму, обычно составляющую 10% от общей стоимости имущества.
Во время продажи сумма иммобилизационного возмещения вычитается из общей стоимости имущества.
Кто получает компенсацию иммобилизации?
Как правило, нотариус, агент по недвижимости или юрист получают компенсацию за иммобилизацию при подписании обещания о продаже. Сумма, оставшаяся секвестром до момента реализации продажи.
В очень редких случаях, когда подписание обещания о продаже осуществляется за личной подписью и без помощи профессионала, на которого распространяется финансовая гарантия возмещения внесенных средств (нотариус, агент по недвижимости или юрист), продавец не может получить иммобилизационную компенсацию до окончания установленного законом 10-дневного периода отказа. Обещание продажи затем заключается при предварительном условии выплаты иммобилизационного возмещения в определенную дату.
Что произойдет с компенсацией за иммобилизацию, если покупатель не воспользуется возможностью покупки?
Если продажа не состоялась, иммобилизационная компенсация, в зависимости от случая, остается у продавца или возвращается покупателю:
- Если покупатель отказывается от покупки в течение 10-дневного установленного законом периода отказа: Покупатель восстанавливает всю компенсацию за иммобилизацию, которую он заплатил.
- Если покупатель отказывается от покупки в течение периода, предусмотренного в договоре купли-продажи: Покупатель возвращает всю уплаченную компенсацию иммобилизации.
- Если покупатель отказывается от покупки по истечении срока, предусмотренного в обещании продажи: Продавец сохраняет всю уплаченную им компенсацию за иммобилизацию, если покупатель не оправдывает себя невыполнением отлагательного условия, предусмотренного в договоре. (Отказ от получения кредита, страховки и т.д.). В этом случае ему взыскивается сумма иммобилизационного пособия.
Во всех этих случаях продавец вновь обретает свободу выставлять свою собственность на продажу.
Что происходит с иммобилизационной компенсацией, если продавец больше не хочет продавать?
По обещанию продажи в той мере, в какой покупатель имеет свободу покупать или не покупать, по крайней мере, в течение периода, предоставленного ему договором, продавец обязан продать.
- Если продавец отказывается от продажи до того, как покупатель воспользовался возможностью покупки и в течение периода, предусмотренного в обещании продать: покупатель получает всю компенсацию за неподвижность. Он также может требовать возмещения убытков.
- Если продавец отказывается от продажи после того, как покупатель воспользовался опционом на покупку: Покупатель возвращает полную сумму иммобилизационного возмещения. Он может обратиться в суд с иском о принудительной продаже и/или потребовать возмещения ущерба.