Чтобы уведомить своего арендатора, арендодатель должен соблюдать определенное количество правил как с точки зрения формы, так и содержания. Отпуск тем более контролируется, если жилье является основным местом жительства арендатора. В последние годы закон Алура от 24 марта 2014 года и закон Макрона от 7 августа 2015 года дополнили уже действующие правила отпуска. Эти правила являются общественным порядком, никто не может отступать от них.
Что представляет собой уведомление арендатора?
Выезд - это акт, посредством которого арендодатель информирует своего арендатора о том, что аренда не будет продлена, и обязывает его покинуть жилое помещение. Независимо от того, является ли квартира пустой или меблированной, когда она представляет собой основное место жительства арендатора, правила отпуска строги как в отношении способа выдачи отпуска, так и в отношении его мотивации, периода уведомления и формальностей выезда.
Уведомление может быть сделано только во время продления договора аренды. Закон предусматривает только 4 случая расторжения договора аренды в течение срока аренды (неуплата арендной платы или сборов, отсутствие обязательной страховки, неуплата залога, беспорядки у соседей).
Когда жилище не является основным местом жительства арендатора, правила гораздо более неформальны. Это пункты договора аренды, которые предусматривают, каким образом договор может быть расторгнут. Однако обычно уведомление направляется только заказным письмом с уведомлением о получении, арендодатель уведомляет только по истечении истечения срока аренды, а арендатор дает отпуск в любое время.
Уведомление арендатора должно соответствовать определенной форме
Есть только три способа уведомить арендатора о том, что договор аренды не будет продлен:
- Заказное письмо с уведомлением о получении.
- Деяние судебного пристава.
- Доставка в руки под расписку или подпись.
Все другие средства (одно письмо, текстовое сообщение, электронная почта и т. д.) должны быть исключены. В противном случае арендатор может оспорить своевременное получение уведомления, и договор аренды автоматически продлевается на 3 года.
Если жилье занято несколькими жильцами (совместно проживающими, женатыми или парами PACS), каждый жилец должен получить отпуск. Для супружеских пар или пар PACS, даже если только один из них подписал договор аренды, они считаются совладельцами договора аренды, и каждый должен получить отпуск.
Уведомление арендатора должно быть обоснованным
Арендодатель может уведомить своего арендатора только по трем причинам:
- Оставить жить. Владелец может изъять жилье, чтобы сделать его своим основным местом жительства или местом жительства родственника (предков и потомков или супруга, партнера, партнера PACS и их предки и потомки), но он должен «обосновать реальный и серьезный характер своего решения о поглощении». Если правопреемник не является владельцем, в уведомлении должны быть указаны имя и родство этого лица.
- Оставить на продажу. В этом случае арендатор имеет право преимущественной покупки, т. е. он имеет приоритет при покупке. В извещении должны быть указаны цена и условия продажи. У арендатора есть 2 месяца, чтобы принять или не принять предложение о продаже.
- Выезд по законным и серьезным причинам. Они оцениваются в каждом конкретном случае, и в случае возникновения спора со стороны арендатора судья является суверенным. Это может быть нарушение арендатором одного из своих обязательств (неоднократные задержки уплаты арендной платы или платежей, несанкционированная субаренда, порча помещения и т.п.). Но это может быть и совершенно независимая от арендатора причина, такая как перестройка здания, изменение его назначения и т.д.
Арендатор может оспорить действительность отпуска, если он докажет, что отпуск является мошенническим, потому что причина ложна. Затем он может потребовать возмещения убытков в окружном суде, а владелец подлежит уголовному штрафу.
Срок уведомления арендатора
Период уведомления составляет 6 месяцев для пустой аренды и 3 месяца для меблированной аренды. Несоблюдение уведомления приведет к продлению договора аренды на 3 года.
Этот период начинается с момента получения заказного письма или вручения документа судебного пристава или вручения в руки. Для заказного письма именно его получение, а не просто его предъявление, является началом крайнего срока. Поэтому целесообразно начинать процедуру расторжения договора аренды за 7-8 месяцев до истечения срока его действия. А в случае нерадивого или злонамеренного арендатора, действовать по акту судебного пристава.
Выезд арендатора после уведомления арендодателя
Арендатор должен покинуть помещение не позднее последнего дня уведомления. Но он также может уйти в любой момент в течение этого периода. Он несет ответственность только за арендную плату и сборы, соответствующие его фактическому периоду занятия.
Перед отъездом владелец и арендатор должны провести противоречивую выездную инвентаризацию. Он служит доказательством ухудшения качества жилья и позволяет арендодателю удержать весь или часть залога.
Если повреждений не обнаружено, арендодатель должен вернуть весь залог в течение одного месяца с момента передачи ключей.
Полезно знать: чтобы соблюсти формальности, необходимые для отпуска, различные веб-сайты предлагают образцы писем для заполнения.