Многие новые квартиры продаются вне плана вне плана (продажа в состоянии будущей достройки). Если вы имеете в виду такую покупку, вы подписываете договор резервирования. При подписании продавец обязуется зарезервировать для вас жилье, а вы купить его у него. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, будьте бдительны, знайте, на что вы соглашаетесь и каковы ваши возможные средства защиты.
VEFA и договор бронирования
Продажа вне плана или VEFA (продажа в состоянии будущего завершения) состоит из покупки дома, который еще не построен или находится в процессе строительства. Этот вид покупки соответствует определенным правилам, изложенным в Строительном и жилищном кодексе.
Договор резервирования - это предварительный договор купли-продажи, в котором будут установлены условия, на которых она будет осуществляться. Подписав его, продавец (застройщик объекта недвижимости) обязуется зарезервировать для вас жилье. Взамен вы платите ему залог.
Договор о бронировании может быть подписан в присутствии нотариуса (затем он может быть доставлен вам лично) или заключен под личную подпись непосредственно у продавца. В этом случае он должен быть отправлен вам заказным письмом с уведомлением о вручении.
Если договор о бронировании не является обязательным, настоятельно рекомендуется. Никогда не соглашайтесь на устные обещания…
Что должен содержать договор о бронировании?
Для того чтобы договор резервирования был действительным, он должен содержать определенную обязательную информацию (статья L 261-15 СНиП):
- Адрес объекта недвижимости и его расположение в жилом комплексе.
- Подробное описание помещения: примерная жилая площадь, количество и тип комнат (главные, служебные, флигель).
- Описание строительных материалов (характер и качество).
- Прогнозируемая цена продажи и условия ее пересмотра, если применимо.
- приблизительная дата подписания договора купли-продажи у нотариуса.
Многие договоры резервирования также включают другую информацию, определяющую условия сделки с недвижимостью, такую как график выполнения работ и платежей, время сдачи объекта и т.д.
Залог в договоре бронирования
В обмен на бронирование жилья продавец просит внести залог. Его сумма зависит от времени между подписанием договора бронирования и окончательного договора купли-продажи:
- Максимум 5% от цены, указанной в договоре бронирования, если продажа происходит менее чем за 1 год.
- Максимум 2% от цены, предусмотренной в договоре бронирования, если продажа происходит более чем через 1 год, но менее чем через 2 года.
- По истечении 2 лет продавец не может требовать от вас гарантийный депозит.
Залоговая сумма «недоступна, не подлежит передаче и аресту до заключения договора купли-продажи» (статья L 261-15 строительного кодекса). Деньги вносятся продавцом на специальный счет, открытый на ваше имя, в банке или у нотариуса. Продавец ни при каких обстоятельствах не может ею распоряжаться. Эта сумма будет вычтена из цены при окончательной продаже.
В целях вашей защиты закон предусматривает несколько случаев, когда залог должен быть возвращен вам полностью, в течение 3 месяцев:
- Если договор не заключен по вине продавца (строительство отменено, окончательный договор купли-продажи не подписан вовремя).
- Если окончательный договор купли-продажи показывает ненормальную разницу по сравнению с прогнозами договора резервирования (меньшая площадь поверхности, более низкое качество материалов, не изготовленное коллективное оборудование, окончательная цена продажи превышает ожидаемую цену более чем на 5%)..
- Если вы не получите кредит (правовое отлагательное условие, предусмотренное статьей L 312-16 Кодекса прав потребителей).
Период аннулирования договора бронирования
После подписания договора о бронировании у вас есть 10 дней, чтобы передумать и пересмотреть свои обязательства без необходимости оправдываться.
Этот период начинается на следующий день после вручения договора бронирования или на следующий день после первого предъявления заказного письма с уведомлением о заключении договора.
Внимание, ваш вывод всегда должен быть отправлен заказным письмом с подтверждением получения. Затем продавец должен вернуть вам весь гарантийный депозит.